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房地产项目可研模型
  在房地产项目开发过程中,无论是房地产发展商还是国家单位投资,项目的市场分析都占有重要的地位。它不但可以指导投资者进行决策,并且贯穿于项目开发的前期、开发许可报批以及项目后期的营销阶段。

友邦顾问在多年的市场研究中,通过不断的总结和提高,逐渐完善了一套属于自己的关于“房地产项目可研模型”。

1)项目可行性研究框架

  

友邦顾问房地产项目的可行性研究将依据如下计划框架。

2)项目可行性研究技术方法

项目可行性研究的方法根据实际需要会有很多种,在此我们仅介绍友邦顾问公司对一些重点问题研究的技术手段。

目标市场区域确定:定义目标市场区域是项目遇到的第一个挑战。通常,一般意义上的房地产目标市场有两个:一个是租户或者买方所在市场;而是竞争对手的目标市场。市场分析人员最常用的方法是依据行政区划范围以及结合商圈的研究资料,但是 GIS (地理信息系统)的普及为区域的确定提供了新的更科学的依据。

需求分析:本地市场的动态变化是用于确定居住需求来源的重要依据。消费者人口统计资料(人口增长、家庭构成、年龄和家庭特征、收入及消费偏好等)对决定项目规模(建造量)确定适销适租业态类型、确定建筑单元面积以及确定价位和租金水平具有重要作用。

消费者行为研究:在房地产项目分析中,消费者行为研究扮演了重要角色。研究结果为开发商、所有人或者投资人提供了有关消费者的最直接的信息来源,通常,按照房地产业态类型的不同,消费者可以是购买者或者是租赁者。消费者研究在项目论证中具有如下作用:

• 分析了解每个项目或者整体房地产市场的需求趋势;
• 确定项目的市场定位以及竞争对手相比的优劣势分析;
• 明确消费者所具备的新概念和新需求特点;
• 了解影响消费者决策的项目因素,如价格、位置和设施中哪些是影响购买的决定性因素;
• 估计潜在消费者的数目;

在实际市场研究中,我们通常采用的研究技术包括定性研究和定量研究两个部分。定性研究主要解决一些共性的问题,包括地块的环境研究、影响购买因素的确定、商圈内主要业态类型了解等,通常采用焦点小组座谈会、深度访问等形式。定量研究主要精确解决一些确定性问题,如潜在消费者定量描述、需求定量描述以及消费行为的定量描述等。

供给分析:供给分析通常要考虑如下几点: 1 、宏观市场条件(区域性或者全国性的吸纳、空置情况以及价格、租金等); 2 、交易区内市场指标以及相应的建设活动; 3 、现有和潜力的竞争力建筑特点和表现情况。供给分析包括内容如下:

• 历史趋势和当前状况;
• 各主要业态类型的数量、销售率或者出租率等数据分析;
• 办公、工业和零售业状况数据分析;
• 潜在需求者数目与需求总量分析。

吸纳率:吸纳率是项目分析中的重要部分,同时也是财务分析的重要考虑的因素。根据房地产项目的业态形式,吸纳率可以用如下方式表示:

• 按月统计的公寓、住宅、写字楼出租数目;
• 工业园区售完项目单位的时间;
• 写字楼或者购物中心全部出租所用的时间。


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